Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nr. 2 des Einkommensteuergesetzes) sind gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes unter anderem Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt; sie wurden in früheren Fassungen des Einkommensteuergesetzes als „Spekulationsgeschäfte“ bezeichnet.
Für die Berechnung des Zeitraums zwischen Anschaffung und Veräußerung sind grundsätzlich die Zeitpunkte maßgebend, in denen die obligatorischen Verträge, also die notariellen Verträge, abgeschlossen wurden.
Der Veräußerungsgewinn ist die Differenz aus dem Veräußerungserlös abzüglich der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und der Veräußerungskosten (z.B. Maklerkosten). Der Veräußerungsgewinn ist um die objektbezogenen Abschreibungen zu erhöhen.
Ausnahme(tatbestand):
Eine Steuer fällt gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 S. 3 des Einkommensteuergesetzes nicht an, wenn das Grundstück zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich (ununterbrochen) zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (Fallgruppe 1).
Begünstigt sind außerdem Grundstücke, die der Steuerpflichtige zwar nicht ausschließlich, aber zumindest im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zusammenhängend zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat (Fallgruppe 2).
Dabei muss die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und im zweiten Jahr vor der Veräußerung nicht während des gesamten Kalenderjahrs vorgelegen haben; vielmehr genügt ein zusammenhängender Zeitraum der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, ohne sie - mit Ausnahme des ersten Jahres vor der Veräußerung - voll auszufüllen.
Deshalb sieht der Bundesfinanzhof (BFH-Urteil IX R 10/19 vom 03.09.2019) die Voraussetzungen der Fallgruppe 2 auch dann als gegeben an, wenn die Wohnimmobilie im Jahr der Veräußerung kurzzeitig vermietet wurde.
Voraussetzung ist, dass der Steuerpflichtige das Immobilienobjekt - zusammenhängend - im Veräußerungsjahr zumindest an einem Tag, im Vorjahr durchgehend sowie im zweiten Jahr vor der Veräußerung zumindest einen Tag lang zu eigenen Wohnzwecken genutzt.